Berdasarkan Pasal 2 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 173/PMK.06/2020 tentang Penilaian oleh Penilai Pemerintah di Lingkungan Direktorat Jenderal Kekayaan Negara disebutkan bahwa terdapat 3 macam pendekatan dalam penilaian properti, meliputi:
- Pendekatan pasar;
- Pendekatan biaya; dan
- Pendekatan pendapatan.
Salah satu yang akan dibahas di artikel ini adalah pendekatan pendapatan.
Pendekatan pendapatan merupakan pendekatan penilaian yang dilakukan untuk mengestimasi nilai objek penilaian dengan cara mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan objek penilaian melalui proses kapitalisasi langsung atau pendikontoan.
Pendekatan Pendapatan menghasilkan indikasi nilai dengan mengubah arus kas di masa yang akan datang ke nilai sekarang. Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan dihasilkan aset selama masa manfaatnya dan menghitung nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi merupakan konversi pendapatan menjadi sejumlah modal dengan menggunakan tingkat diskonto yang sesuai.
Dengan menggunakan pendekatan pendapatan, nilai wajar aset ditentukan dari jumlah income atau pendapatan yang dihasilkan dari aset tersebut. Aset yang dihitung menggunakan metode ini merupakan aset-aset yang menghasilkan pendapatan.
Adapun beberapa metode dalam pendekatan pendapatan, antara lain:
- Metode kapitalisasi langsung (direct capitalization method)
Nilai wajar objek penilaian yang dihasilkan dengan metode ini dihitung dari pendapatan bersih operasional tahunan di masa yang akan datang dibagi dengan tingkat kapitalisasi tertentu. Pendapatan bersih operasional merupakan hasil dari pendapatan operasional dikurangi biaya operasional dan pajak. Terkait tingkat kapitalisasi, pada dasarnya digunakan suku bunga Bank Indonesia per tanggal penilaian atau juga dapat menggunakan suku bunga obligasi.
Nilai Objek Penilaian = Pendapatan Bersih Operasional / Tingkat Kapitalisasi
- Metode arus kas yang didiskontokan (Discounted Cash Flow/DCF method)
Arus kas yang dimaksud adalah proyeksi atau gambaran kas yang diperoleh di masa yang akan datang. Arus kas yang diterima tersebut akan dibawa nilainya ke masa sekarang atau dengan kata lain present value of money. Proyeksi kas yang diterima di masa yang akan datang itu dihitung berdasarkan data-data historis properti, seperti pendapatan yang diterima di masa lalu, sehingga dibutuhkan analisis prospektif untuk menggunakan metode ini. Untuk jangka waktu proyeksi arus kas masa depan, akan lebih baik melakukan analisis prospektif untuk lima hingga sepuluh tahun yang akan datang. Setelah proyeksi arus kas ditemukan, bagi tiap-tiap tahun dengan tingkat diskonto. Sama seperti metode kapitalisasi langsung, tingkat diskonto dapat menggunakan suku bunga BI atau suku bunga obligasi.
Di bawah ini terdapat rumus metode arus kas yang didiskontokan (DCF) sebagai berikut:
Penjelasannya:
CF1 = Proyeksi arus kas tahun ke-1 di masa yang akan datang
CF2 = Proyeksi arus kas tahun ke-2 di masa yang akan datang
Cfn = Proyeksi arus kas tahun ke-n di masa yang akan datang
r = Tingkat diskonto
- Metode gross income multiplier (GIM)
Dalam metode ini nilai objek penilaian didapatkan dari hasil perkalian antara pendapatan kotor tahunan dengan konstanta tertentu. Konstanta yang dimaksud adalah multiplier pendapatan kotor. Terdapat dua macam pendapatan kotor pada metode ini, meliputi pendapatan kotor potensial (potensial gross income/PGI) dan pendapatan kotor efektif (effective gross income/EGI). Pendapatan kotor potensial merupakan pendapatan kotor yang diterima apabila properti tersebut tidak terdapat kekosongan atau tingkat okupansi sama dengan 100 persen. Sedangkan pendapatan kotor efektif merupakan pendapatan kotor potensial dikurangi dengan vacancy and colletion loss, yaitu pendapatan yang tidak diterima karena penurunan tingkat okupansi. Dalam metode ini juga diperlukan nilai PGI dan EGI dari properti yang sejenis dan sebanding agar perhitungan GIM dapat dilakukan. Jika PGI digunakan sebagai dasar untuk penilaian, maka GIM dihitung dari PGI properti pembanding. Begitupun sebaliknya.
Di bawah ini terdapat rumus metode GIM sebagai berikut:
- PGI Multiplier (PGIM) = Price Pembanding / PGI Pembanding
- EGI Multiplier (EGIM) = Price Pembanding / EGI Pembanding
- Nilai Objek Penilaian = PGIM x PGI Objek Pembanding
- Nilai Objek Penilaian = EGIM x EGI Objek Pembanding
TBrights merupakan tax consultant di Indonesia yang saat ini menjadi integrated business service di Indonesia yang dapat memberikan layanan perpajakan dan bisnis secara komprehensif termasuk dalam penyediaan jasa Penilaian.
by Tommy HO – Managing Partner TBrights
Referensi:
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 173/PMK.06/2020 tentang Penilaian oleh Penilai Pemerintah di Lingkungan Direktorat Jenderal Kekayaan Negara