Di dalam penilaian properti terdapat tiga pendekatan yang digunakan dalam proses penilaian yaitu Pendekatan Pasar, Pendekatan Pendapatan dan Pendekatan Biaya. Ketiga pendekatan tersebut merupakan landasan proses penilaian yang dilengkapi dengan metode penilaian dari masing-masing pendekatan yang digunakan.
Pendekatan biaya sebagai salah satu objek yang akan dibahas merupakan pendekatan yang menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi, dimana pembeli tidak akan membayar suatu aset melebihi dari biaya untuk memperolehnya, kecuali ada faktor waktu yang tidak wajar, ketidaknyaman, risiko atau faktor lainnya. Dalam penilaian bisnis, Pendekatan Biaya dikenal sebagai Pendekatan Aset.Umumnya aset yang dinilai akan kurang menarik dikarenakan faktor usia atau sudah usang, dibandingkan dengan aset alternatif yang baru dibeli atau dibangun. Untuk hal lain, diperlukan penyesuaian karena adanya perbedaan biaya dengan aset alternatif, tergantung pada nilai dasar yang diperlukan.
Pendekatan Biaya menetapkan nilai real properti dengan mengestimasi biaya perolehan tanah dan biaya pengganti pengembangan baru diatasnya dengan utilitas yang sebanding atau mengadaptasi properti lama dengan penggunaan yang sama.
Dalam menerapkan pendapatan biaya, penilai harus membedakan antara dua biaya yang harus digunakan secara konsisten dan menyeluruh. Berikut ini merupakan biaya apa saja yang digunakan dalam menerapkan Pendapatan Biaya:
- Biaya Produksi Baru (Reproduction Cost New)
Estimasi biaya untuk mereproduksi suatu properti baru yang sama atau identik dengan objek Penilaian, berdasarkan harga pasaran setempat pada Tanggal Penilaian (Cut Off Date).
- Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New)
Estimasi biaya untuk membuat suatu properti baru yang setara dengan objek Penilaian, berdasarkan harga pasaran setempat pada Tanggal Penilaian (Cut Off Date).
Reproduction Cost mengukur besarnya pengeluaran yang penting dalam memproduksui kembali sebuah aset. Metode itu cocok untuk menilai dengan tujuan litigasi melibatkan patent khusus. Sebaliknya, Metode Replacement Cost mengukur pengeluaran yang penting dalam membangun aset yang mempunyai utility yang sama dan cocok dalam penilaian suatu target harga sebelum negosiasi atau menghitung suatu dasar yang cocok tentang besarnya royalty atau transfer pricing. Syarat penting untuk kedua metode itu adalah pengeluaran yang penting dan biaya untuk mengganti atau memproduksi aset agar ditentukan sebagai tanggal penilaian.
Jadi, pendekatan biaya dilakukan dengan cara melakukan identifikasi bangunan yang selanjutnya dilakukan analisis biaya produksi baru (reproduction cost new) berdasarkan standar harga yang berlaku pada tanggal penilaian dikurangi dengan penyusutan/depresiasi (khusus untuk bangunan saja).
Lalu, tahapan selanjutnya untuk menentukan nilai properti secara keseluruhan maka nilai bangunan baru yang telah terdepresiasi tersebut ditambah dengan nilai tanah yang diperoleh dari analisis perbandingan dengan pasaran tanah yang ada di sekitarnya.
TBrights merupakan tax consultant di Indonesia yang saat ini menjadi integrated business service di Indonesia yang dapat memberikan layanan perpajakan dan bisnis secara komprehensif termasuk dalam penyediaan jasa Penilaian.
By Olina Rizki Arizal
Partner
Referensi:
https://www.djkn.kemenkeu.go.id/kpknl-pekanbaru/baca-artikel/13849/Tiga-Pendekatan-Penilaian-Properti-Mana-yang-Paling-Baik.html
https://ojk.go.id/id/regulasi/otoritas-jasa-keuangan/rancangan-regulasi/Documents/RSEOJK%20Pedoman%20Penilaian%20Properti.pdf
