Dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 173 tahun 2020, terdapat tiga macam pendekatan dalam penilaian Properti. Hal ini sebagaimana tercantum dalam pasal 41 PMK 173/2020. Pendekatan penilaian yang dimaksud adalah sebagai berikut:
- Pendekatan pasar;
- Pendekatan biaya; dan/atau
- Pendekatan pendapatan.
Dari ketiga pendekatan ini penilai akan memilih salah satu pendekatan yang sesesuai objek penilaian untuk digunakan pada saat penilaian berlangsung. Tahapan ini sangat penting, karena masing-masing pendekatan memiliki karakteristik yang berbeda. Jika penilai tidak memilih pendekatan yang tepat, maka dapat berdampak pada nilai wajar yang dihasilkan pada saat perhitungan kertas kerja penilaian. Oleh karena itu, baik penilai perorangan maupun tim penilai harus betul-betul memahami pendekatan penilaian sebelum melakukan kegiatan penilaian.
Pendekatan Penilaian
- Pendekatan Harga Pasar (Market Approach)
Proses penentuan nilai wajar aset berdasarkan harga jual aset yang serupa dengan objek penilaian. Pendekatan ini mengharuskan Penilai atau tim penilai untuk melakukan survei lapangan dengan tujuan mencari aset yang serupa/objek pembanding dengan objek penilaian. Persyaratan fundamental yang harus diperhatikan dalam mencari objek pembanding adalah harus “sejenis” dan “sebanding”.
Makna “sejenis” di sini adalah objek pembanding yang digunakan berada pada segmen pasar yang sama dengan objek penilaian atau objek pembanding memiliki potensial pembeli yang sama dengan objek penilaian. Sedangkan makna “sebanding” adalah objek pembanding memiliki karakteristik dan spesifikasi yang sama dengan objek penilaian, baik secara fisik maupun nonfisik.
Objek pembanding yang dimasukkan minimal berjumlah dua objek, tapi akan jauh lebih baik lebih dari dua. Namun demikian jumlah pembanding yang berjumlah banyak belum tentu juga menggambarkan objek pembanding yang sejenis dan sebanding. Oleh karena itu, pembatasan terhadap jumlah pembanding juga diperlukan. DJKN mensyaratkan jumlah pembanding paling sedikit 2 dan yang paling optimal adalah 3 pembanding. Lebih dari 3 (tiga) diperbolehkan asalkan benar-benar sejenis dan sebanding.
Kelebihan Metode Harga Pasar
- Nilai objek pembanding sangat menggambarkan ekonomi pasar/transaksi di pasar.
- Lebih mudah dipahami dan lebih sederhana.
- Katersediaan data pembanding untuk property-properti tertentu sangat mudah didapatkan seperti rumah type 36, 45, tanah kosong, dan sebagainya
Apabila item-item antara objek penilaian dan objek pembanding berbeda, maka dilakukan penyesuaian. Terdapat dua macam penyesuaian, yaitu penyesuaian transaksi dan properti. Penyesuaian tersebut akan dimasukkan sebagai persentase.
- Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Nilai wajar ditentukan dari biaya pembuatan/penggantian baru atau New Replacement Cost (NRC) dikurangi dengan penyusutan. NRC adalah biaya yang dikeluarkan untuk mendirikan gedung atau bangunan dengan kondisi yang lebih baru. Pada umumnya, objek-objek penilaian yang dihitung dengan pendekatan biaya adalah BMN berupa gedung dan bangunan. Namun, tak menutupi kemungkinan objek berupa kendaraan dan peralatan dihitung dengan pendekatan biaya.
Kelebihan Metode Pendekatan Biaya
- Sangat berguna untuk menilai barang milik negara yang memiliki banyak komponen atau material seperti gedung dan bangunan.
- Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Dengan pendekatan pendapatan, nilai wajar aset ditentukan dari jumlah income atau pendapatan yang dihasilkan dari aset tersebut. Aset yang dihitung menggunakan pendekatan adalah aset-aset yang menghasilkan pendapatan atau aset Highest and Best Use (HBU). Secara komprehensif, aset HBU adalah aset yang mana apabila daya guna dan fungsi aset tersebut dimanfaatkan secara maksimal akan mendatangkan hasil yang maksimal. Sebuah properti dikatakan telah memenuhi kriteria HBU bilamana secara fisik dimungkinkan (physically feasible), diijinkan secara peraturan (legally permissible), layak secara finansial (financially feasible), dan dapat memberikan hasil yang paling maksimal (maximally productive). Terdapat beberapa metode dalam pendekatan pendapatan, yaitu metode kapitalisasi langsung (direct capitalization method), metode arus kas yang didiskontokan (Discounted Cash Flow/DCF method), dan metode Gross Income Multiplier (GIM).
Kelebihan Metode Pendapatan (Income Approach)
- Sangat relevan untuk aset yang Highest and Best Use (HBU).
Permasalahan yang selalu dihadapi oleh pemilik properti adalah ketidaktahuan tentang nilai asset yang dimilikinya. Nilai properti dipengaruhi banyak faktor, oleh karena itu penilaian properti merupakan suatu proses pemecahan masalah dengan mempertimbangkan dan menganalisis semua faktor yang berpengaruh terhadap nilai properti tersebut. Adapun faktor yang mempengaruhi tersebut dapat berupa faktor internal (yang terkait dengan karakteristik fisik properti itu sendiri) maupun faktor eksternal. Properti seperti tanah dipengaruhi oleh faktor-faktor yang mempengaruhi motivasi suatu kegiatan manusia. Adapun faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah adalah:
- Faktor sosial, ditunjukkan dengan karakteristik penduduk yang meliputi jumlah penduduk, jumlah keluarga, tingkat pendidikan, tingkat kejahatan, dan lain-lain. Faktor ini membentuk pola penggunaan tanah pada suatu wilayah.
- Faktor ekonomi, ditunjukkan dalam hubungan permintaan dan penawaran dengan kemampuan ekonomi suatu masyarakat untuk memenuhi kebutuhan. Variasi permintaan meliputi jumlah tenaga kerja, tingkat upah, tingkat pendapatan, dan daya beli, suku bunga dan biaya transaksi. Variabel penawaran meliputi jumlah tanah yang tersedia, biaya perijinan, pajak, dan biaya overhead lainnya.
- Faktor hukum dan pemerintah, meliputi kebijakan pemerintah, baik di bidang politik maupun hukum akan mempengaruhi nilai tanah misalnya fasilitas keamanan, kesehatan, pendidikan, jaringan transportasi, peraturan perpajakan, dan lain-lain.
- Faktor lingkungan, meliputi kondisi internal, yaitu lokasi, ukuran, topografi, jenis tanah, dimensi. Kondisi eksternal meliputi keadaan lingkungan sekitar lokasi seperti keberadaan laut atau pelabuhan, sungai, gunung, dan jaringan transportasi yang mempengaruhi kemudahan atau aksesbilitas ke lokasi tanah (Fahirah, 2011)
TBrights merupakan tax consultant in indonesia yang saat ini menjadi integrated business service in Indonesia yang dapat memberikan layanan perpajakan dan bisnis secara komprehensif termasuk dalam penyediaan jasa Penilaian
by Tommy HO – Managing Partner TBrights
Sumber
https://www.djkn.kemenkeu.go.id/kpknl-pekanbaru/baca-artikel/13849/Tiga-Pendekatan-Penilaian-Properti-Mana-yang-Paling-Baik.html
https://professional.sauder.ubc.ca/re_creditprogram/course_resources/courses/content/330/11_AIC%20-%20All%20Three%20Appraisal%20Methods%20to%20be%20Used.pdf
https://petracommunityservice.petra.ac.id/index.php/psl/article/download/7157/6492
https://jdih.kemenkeu.go.id/FullText/2019/228~PMK.01~2019Per.pdf
